Το εκρηκτικό πρόβλημα στη στέγαση των νοικοκυριών που αντιμετωπίζει ολόκληρη η Ευρώπη και μπορεί να αποτελέσει ίσως τη μεγαλύτερη δύναμη πολιτικών αλλαγών, καθώς είναι δύσκολο να αντιμετωπιστεί άμεσα, παρουσιάζουν διάφορες μελέτες. Οπως αποκαλύπτεται, η Ελλάδα κάνει έναν κακώς εννοούμενο πρωταθλητισμό σε επίπεδο ευρωζώνης, με τους πολίτες να μην έχουν το «πορτοφόλι» (το διαθέσιμο εισόδημα) για να παρακολουθήσουν τις τεράστιες αυξήσεις στα ενοίκια και στις τιμές των ακινήτων.

Για το πανευρωπαϊκό αυτό φαινόμενο, της διαρκούς ανόδου των τιμών αγοράς οικιστικών ακινήτων, αλλά και των ενοικίων –το οποίο είναι έντονο στην Ελλάδα, καθώς η χώρα μας βρίσκεται στην τέταρτη δυσμενέστερη θέση της σχετικής λίστας–, απασχολεί ιδιαιτέρως την κυβέρνηση, η οποία ετοιμάζει πακέτο μέτρων που θα ενισχύσουν την προσφορά κατοικιών. Ετσι συνοψίζει η τελευταία μελέτη της Alpha Bank για την αγορά κατοικίας.

Η Ελλάδα βρίσκεται στην 4η θέση σε επίπεδο ευρωζώνης ως προς τις αυξήσεις τιμών κατοικιών και ενοικίων:

Περιγράφοντας την κατάσταση με αποκλειστικώς οικονομικά δεδομένα, οι αναλυτές της τράπεζας σημειώνουν ότι η κούρσα των τιμών κατοικιών στην ευρωζώνη ξεκίνησε το 2013 και ο σχετικός δείκτης ακολούθησε μια σταθερή ανοδική πορεία, από το 2013 και για περίπου μια δεκαετία.

Το 2023 σημειώθηκε μια ήπια βραχύβια πτώση (-1,2%), αλλά το 2024 ο δείκτης ανέκτησε τις απώλειές του, φθάνοντας στο υψηλότερο επίπεδο μετά το 2000.

Στην Ελλάδα, μετά την οικονομική κρίση της περασμένης δεκαετίας, η ισχυρή άνοδος των τιμών των κατοικιών ξεκίνησε δειλά το 2020. Στη συνέχεια παρατηρήθηκε το φαινόμενο του «ελατηρίου», καθώς η επιστροφή της χώρας στην ομαλότητα και στις αγορές, αλλά και η έκρηξη του τουρισμού μετά το τέλος της πανδημίας, ανέβασαν τη ζήτηση, δεδομένου ότι εκτός από τους Ελληνες ακίνητα ζητούσαν και ξένοι που έχουν επενδύσει στο Airbnb.

Οπως φαίνεται και στο σχετικό γράφημα, στην ευρωζώνη το μέγεθος της μεταβολής των τιμών αγοράς κατοικιών διέφερε σημαντικά μεταξύ των κρατών-μελών. Για παράδειγμα, η Κροατία (10,4%), η Λιθουανία (9,7%), η Πορτογαλία (9,1%), η Ελλάδα (8,9%), η Ισπανία (8,5%), η Ιρλανδία (8,5%) και η Ολλανδία (8,2%) κατέγραψαν ρυθμούς αύξησης άνω του 8%, το 2024.

Σημαντικές, αν και μικρότερες, ήταν και οι αυξήσεις του δείκτη τιμών ενοικίων στις συγκεκριμένες χώρες. Οι χώρες, δε, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίων ήταν η Μάλτα (8,9%), η Πορτογαλία (7,0%) και η Αυστρία (6,7%). Στον αντίποδα, μόνο στο Λουξεμβούργο, στη Γαλλία, στη Φινλανδία, στη Γερμανία και στην Αυστρία σημειώθηκαν μειώσεις στις τιμές των κατοικιών.

Ποιοι είναι, όμως, οι προσδιοριστικοί παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά οικιστικών ακινήτων στην ευρωζώνη από το 2024 έως σήμερα;

Πρόκειται για ένα σύνθετο φαινόμενο στο οποίο συνυπάρχουν οι εξής παράγοντες:

 Πρώτον, η αύξηση της ζήτησης για κατοικίες. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ), από τον Ιούνιο του 2024 έως τον Ιούνιο του 2025 έχει μειώσει οκτώ φορές τα βασικά της επιτόκια. Συγκεκριμένα, το επιτόκιο της διευκόλυνσης αποδοχής καταθέσεων μειώθηκε από το 4% –που ήταν το ανώτατο επίπεδο– στο 2% σήμερα.

Παράλληλα, με τη σταδιακή μείωση των επιτοκίων, η πιστοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών βελτιώθηκε, γεγονός που οδήγησε σε αύξηση της ζήτησης κατοικιών.

Σε καλύτερη θέση βρέθηκαν τα νοικοκυριά στην πλειονότητα των χωρών-μελών, με μόνες εξαιρέσεις τις Πορτογαλία, Ελλάδα, Εσθονία και Σλοβενία, όπου καταγράφεται –λόγω χαμηλών εισοδημάτων– δυσκολία των νοικοκυριών να αντεπεξέλθουν στον τραπεζικό δανεισμό για την αγορά κατοικίας.

 Δεύτερον, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών. Η απότομη μείωση της προσφοράς, από το 2022, συνέβαλε στην ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών το 2024. Μετά τις αυξήσεις των επιτοκίων το 2022, οι οικοδομικές άδειες –που αντανακλούν σε μεγάλο βαθμό την προσφορά κατοικιών– στην ευρωζώνη μειώθηκαν απότομα και έκτοτε παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, γεγονός που υποδηλώνει ότι η προσφορά νέων κατοικιών θα παραμείνει περιορισμένη στο εγγύς μέλλον.

Η χαμηλή προσφορά μπορεί να αποδοθεί, μεταξύ άλλων, στο αυξημένο κόστος κατασκευής, αλλά και σε άλλους περιοριστικούς παράγοντες, όπως οι αυστηροί περιβαλλοντικοί κανονισμοί και η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοδομήσιμης γης.

Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να επισημανθεί το εξής:

Παρά το γεγονός ότι κατά μέσο όρο στην ευρωζώνη οι εκδόσεις οικοδομικών αδειών οικιστικών ακινήτων σημείωσαν αισθητή πτώση, το 2024, σε σύγκριση με το 2023 (-5,5%), παρατηρήθηκαν σημαντικές διαφορές μεταξύ των χωρών-μελών.

Για παράδειγμα, εντυπωσιακές ήταν οι αυξήσεις που καταγράφηκαν στην Ελλάδα (31,9%), στην Ισπανία (19,6%), στην Ολλανδία (19,3%) και στη Λετονία (10,8%), ενώ, αντίθετα, μεγάλες πτώσεις καταγράφηκαν στη Σλοβακία (-21%), στη Γερμανία (-20%), στη Φινλανδία (-18,3%) και στη Γαλλία (-15,9%).

Επιστροφή ενοικίου μέσω τραπέζης

Σε αυτό το πλαίσιο η κυβέρνηση επεξεργάζεται πολιτικές που θα οδηγήσουν σε αύξηση προσφοράς κατοικιών τα επόμενα χρόνια και, έως τότε, μέτρα που θα ανακουφίσουν τους ενοικιαστές.

Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η επιστροφή ενός ενοικίου τον Νοέμβριο, το οποίο θα περνά μέσα από το τραπεζικό σύστημα. Για τους μεν πολίτες, η εξόφληση του ενοικίου με πληρωμή σε τράπεζα αποτελεί προαπαιτούμενο για την οικονομική τους ενίσχυση που αφορά τη στέγη. Για τις δε επιχειρήσεις, η υποχρεωτική πληρωμή του ενοικίου της επαγγελματικής τους στέγης μέσω τραπεζικού λογαριασμού
αποτελεί προϋπόθεση για την έκπτωση του τιμολογίου από τις δαπάνες.

Επίσης, για τους ιδιοκτήτες ακινήτων η έκπτωση δαπανών του 5% (π.χ. κόστος ανακαίνισης) θα περνάει με τον όρο της ψηφιακής πληρωμής.

Αυτά διευκρίνισε ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας Κυριάκος Πιερρακάκης, σημειώνοντας ότι για να επιλυθεί το πρόβλημα της στέγης «απαιτούνται κίνητρα για να ανοίξουν κλειστά ακίνητα – χρειαζόμαστε ένα σοκ προσφοράς».

Ο ίδιος εξηγεί ότι, πέραν της φορολογικής πτυχής και τα όποια μέτρα φορολογικής κατεύθυνσης που θα ανακοινώσει ο Πρωθυπουργός στη ΔΕΘ, η κυβέρνηση εργάζεται προκειμένου, μέσω της ΕΤΑΔ , περίπου 36.000 ακίνητα να πέσουν στην αγορά, παράλληλα με τα ακίνητα των τραπεζών και των servicers. Για να δημιουργηθεί όμως αυτό το θεσμικό πλαίσιο και να διαχειριστούμε ορθώς την ακίνητη περιουσία του Δημοσίου, θα πρέπει να αλλάξουν αρκετά πράγματα, ταυτοχρόνως και ταχύτατα.

Ποιες αλλαγές απαιτούνται:

•Δυνατότητα να διατίθεται προς πώληση το ποσοστό των κατοικιών που δεν αφορά την κοινωνική στέγαση – ώστε να μπορεί να γίνει πιο άμεσα η απόσβεση της επένδυσης.
•Δυνατότητα ανακατασκευής υφιστάμενων κτιρίων, πέραν της ανέγερσης νέων σε κενά οικόπεδα.
•Σύσταση κεντρικού φορέα διαχείρισης κοινωνικών κατοικιών και ηλεκτρονικού μητρώου έργων και δικαιούχων, ώστε να ενισχυθούν η διαφάνεια και η αποτελεσματική αντιστοίχιση αναγκών.

Χατζηδάκης: Ερχονται νέες μειώσεις φόρων

Στην ίδια κατεύθυνση τον τόνο δίνει ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης, ο οποίος θυμίζει τις παρεμβάσεις που υλοποιούνται ή δρομολογούνται προκειμένου να αυξηθεί η προσφορά στέγης.:

1. Μείωση της φορολογίας στα ακίνητα. Ηδη έχουν εφαρμοστεί μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 35% και επιπλέον 20% για τις ασφαλισμένες κατοικίες, αναστολή του ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας, κατάργηση για τρία χρόνια του φόρου εισοδήματος για κλειστά σπίτια που μισθώνονται ή μετατρέπονται από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση, αύξηση της έκπτωσης φόρου για δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης κτιρίων.

2. Συνέχεια των προγραμμάτων «Εξοικονομώ», «Ανακαινίζω – νοικιάζω» (στο οποίο η επιδότηση διπλασιάστηκε από 4.000 σε 8.000 ευρώ) και «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου».

3. Αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Η πιο εμβληματική παρέμβαση, σύμφωνα με τον κ. Χατζηδάκη, είναι η θεσμοθέτηση της Κοινωνικής Αντιπαροχής. Μέσω αυτής, δημόσια ακίνητα που σήμερα παραμένουν ανεκμετάλλευτα, θα μπορούν να αξιοποιηθούν για την κατασκευή σύγχρονων κατοικιών, με ένα μέρος αυτών –τουλάχιστον το 30%– να προσφέρεται σε δικαιούχους με προσιτό ενοίκιο και κοινωνικά κριτήρια, ενώ θα υπάρχει και η δυνατότητα εξαγοράς (rent to own).

Ακολουθήστε το Protagon στο Google News