1365
Πανοραμική θέα από το κέντρο της Αθήνας. Σπίτια βγαίνουν στο σφυρί έναντι πινακίου φακής | InTime News

Πόσο (ξε)πωλούνται πλέον τα ακίνητα στην Αθήνα

Protagon Team Protagon Team 21 Ιουνίου 2016, 11:23
Πανοραμική θέα από το κέντρο της Αθήνας. Σπίτια βγαίνουν στο σφυρί έναντι πινακίου φακής
|InTime News

Πόσο (ξε)πωλούνται πλέον τα ακίνητα στην Αθήνα

Protagon Team Protagon Team 21 Ιουνίου 2016, 11:23

Σπίτια πωλούνται, αλλά οι αγοραστές είναι εξαφανισμένοι. Και όσοι βρίσκονται προσπαθούν να εκμεταλλευτούν τη συγκυρία και να αγοράσουν στη χαμηλότερη δυνατή τιμή. Το θέμα είναι ότι το καταφέρνουν.

Εκπτώσεις που σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπέρασαν ακόμα και το 60%, υποχρεώθηκαν να προσφέρουν οι πωλητές ακινήτων στους ενδιαφερόμενους αγοραστές, προκειμένου να διασφαλίσουν την ολοκλήρωση της συμφωνίας. Αυτό αναφέρει σχετικό ρεπορτάζ της «Καθημερινής» που αναφέρεται στο πώς άλλαξε ο χάρτης του Real Estate στην Ελλάδα –και ιδιαιτέρως στην Αθήνα- από το ξεκίνημα της οικονομικής κρίσης έως και σήμερα.

Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, η πώληση οικοπέδων αποδεικνύεται ακόμα δυσκολότερη σε σχέση με τα διαμερίσματα, καθώς οι κατασκευαστές απέχουν πλέον από την αγορά. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα οικοπέδου 800 τ.μ. στην περιοχή της Κηφισιάς, το οποίο υπό άλλες συνθήκες θα ήταν περιζήτητο. Το εν λόγω ξεκίνησε να πωλείται το 2010, με αρχική τιμή τα 2 εκατ. ευρώ. Εντέλει πωλήθηκε μόλις πέρυσι, πέντε χρόνια μετά, αντί ποσού 750.000 ευρώ, δηλαδή 62,5% χαμηλότερα σε σχέση με την τιμή που ζητούσε αρχικά ο πωλητής.

Ανάλογη περίπτωση καταγράφεται και για διαμέρισμα στο Παγκράτι, ηλικίας 30 ετών και επιφάνειας 78 τ.μ. Ο ιδιοκτήτης του έβαλε «πωλητήριο» το 2011, με ζητούμενη τιμή τα 125.000 ευρώ, καθώς το ακίνητο ήταν και πλήρως ανακαινισμένο και στον 4ο όροφο. Χρειάστηκε να περιμένει και αυτός πέντε χρόνια, καθώς το διαμέρισμα πωλήθηκε τελικά φέτος, στην τιμή των 50.000 ευρώ, δηλαδή 60% χαμηλότερα. Αντίστοιχη είναι και η εικόνα σε περιοχές όπως η Κυψέλη, οι Αμπελόκηποι, ακόμα και στη Φιλοθέη, καθώς οι ιδιοκτήτες υποχρεώνονται να συναινέσουν σε εκπτώσεις που κυμαίνονται από 44% έως 56%, ανάλογα με την περίπτωση, εφόσον φυσικά επείγονται να ολοκληρώσουν την πώληση.

Σύμφωνα με τον κ. Λευτέρη Ποταμιάνο, αντιπρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, οι εκπτώσεις της τάξεως του 50%-60% αποτελούν κοινό τόπο, σε περιπτώσεις ακινήτων που αναζητούν αγοραστή επί σειράν ετών. Επί της ουσίας, οι πωλητές υποχρεώνονται να συμβαδίσουν με τη μείωση των τιμών που έχει επέλθει στην αγορά κατοικίας από το διάστημα που ξεκίνησαν να πωλούν το ακίνητό τους μέχρι σήμερα και παράλληλα να προσφέρουν και επιπλέον έκπτωση, εφόσον βρεθεί υποψήφιος αγοραστής, προκειμένου να εξασφαλίσουν την επίτευξη συμφωνίας.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά μέσον όρο, τα πωλούμενα ακίνητα απαιτούν τουλάχιστον 12 μήνες έως ότου βρουν αγοραστή, ενώ η μέση προσφερόμενη έκπτωση σε σχέση με την αρχική τιμή πώλησης αγγίζει το 20%.

Σε ανάλογο συμπέρασμα κατέληξε και πρόσφατη έρευνα της Alpha Αστικά Ακίνητα, η οποία αφορούσε τα ανατολικά και δυτικά προάστια της Αττικής. Σύμφωνα με αυτήν, κατά τη διάρκεια του 2015 στα ανατολικά προάστια, η απόκλιση μεταξύ των ζητούμενων τιμών των πωλητών και των τιμών στις οποίες εντέλει πραγματοποιήθηκαν οι πράξεις άγγιξε το 18,7%. Συγκεκριμένα, ο μέσος όρος των ζητούμενων τιμών άγγιξε τα 1.700 ευρώ/τ.μ., ενώ ο αντίστοιχος των πραγματικών τιμών δεν ξεπέρασε τα 1.380 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, στα δυτικά προάστια του Λεκανοπεδίου, η απόκλιση του 2015 διαμορφώθηκε σε 15,1%, καθώς η μέση ζητούμενη τιμή άγγιξε τα 1.575 ευρώ/τ.μ., έναντι 1.340 ευρώ/τ.μ. που ήταν η εκτιμώμενη τιμή στην οποία έγιναν οι πράξεις αγοραπωλησίας.

Το ελληνικό Βατερλώ

Μια άλλη διάσταση για τα προβλήματα στο χώρο του Real Estate, αναδεικνύει άλλο ρεπορτάζ της «Καθημερινής». Σύμφωνα με αυτό, αποδεικνύεται μαγική εικόνα το πρόγραμμα «χρυσή βίζα».

Ολα ξεκίνησαν με τον νόμο Ν. 4146/2013, με τον οποίο δίδεται η δυνατότητα σε επενδυτές τρίτων χωρών, που επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, να λάβουν και μόνιμη άδεια διαμονής που ανανεώνεται κάθε 5 έτη, εφόσον καταστούν ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων η αξία υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ. Ονομάστηκε πρόγραμμα «χρυσή βίζα», όνομα που στην Ελλάδα μάλλον δικαιολογείται περισσότερο από τον μεγάλο κόπο που απαιτείται για να αποκτηθεί, παρά από τα προνόμια τα οποία δίνει.

Μόνο που στην πράξη, τα πάντα αποδεικνύονται απείρως πιο δύσκολα. Μπορεί στα χαρτιά η διαδικασία να φαντάζει ελκυστική, αλλά στην πράξη είναι ενίοτε έως και κωμικοτραγική. Γραφειοκρατία, επιτήδειοι και απουσία ενημέρωσης των αρμοδίων υπηρεσιών είναι μερικά μόνο από τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι ξένοι επενδυτές που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα και να αποκτήσουν έτσι και άδεια διαμονής.

Χαρακτηριστική η περίπτωση Κινέζου ιδιώτη, που του ζητήθηκε να προσκομίσει πιστοποιητικό από ελληνικό δημόσιο νοσοκομείο ότι είναι αρνητικός σε τεστ… φυματίωσης. Οπως και άλλου, επίσης Κινέζου αγοραστή, που δεν κατάφερε να πάρει την πολυπόθητη βίζα, επειδή ο συμβολαιογράφος στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας έγραψε πως το τίμημα καταβλήθηκε σε μετρητά ενώπιόν του και δεν αποδεικνυόταν η εισαγωγή συναλλάγματος.

Τι κάνουν οι ανταγωνιστές

Οσο αυτά συμβαίνουν στην Ελλάδα, οι ανταγωνιστικές χώρες καλπάζουν. Από την έναρξη του προγράμματος μέχρι και τα τέλη του προηγούμενου έτους είχαν εκδοθεί μόλις περί τις 1.000 σχετικές άδειες. Ο αριθμός αυτός είναι πολύ μικρός σε σχέση με το ενδιαφέρον που έχει εκδηλωθεί για προγράμματα που προσφέρουν άλλες χώρες, όπως η Πορτογαλία (άνω των 6.000 αδειών) ή και η Λετονία (άνω των 13.000). Για την ιστορία, να αναφερθεί εδώ ότι αρχικά το ενδιαφέρον για την Ελλάδα προήλθε από τη Ρωσία, αλλά σύντομα ο αριθμός των Κινέζων που, με χίλιες δυο δυσκολίες, κατάφεραν να αποκτήσουν άδεια διαμονής με αυτόν τον τρόπο υπερκέρασε τους Ρώσους. Αλλοι προέρχονται από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, την Αίγυπτο, την Ουκρανία και τις ΗΠΑ.

Στο δυσθεώρητο 15% με 17% έχει ανέλθει η ελάχιστη απόδοση που ζητούν οι μεγάλοι ξένοι επενδυτές για να τοποθετηθούν στην ελληνική αγορά ακινήτων. Το ποσοστό αυτό είναι κατά πέντε ολόκληρες ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερο από την απόδοση που ζητούσαν στα τέλη του 2014 και αντικατοπτρίζει το αυξημένο ρίσκο, το οποίο ενσωματώνουν πλέον στην Ελλάδα.

Η υψηλή αυτή απόδοση (βαθμός εσωτερικής απόδοσης της επένδυσης ή Internal Rate of Return-IRR) αντιδιαστέλλεται με το 5% έως 7% που αναζητούν στη Δυτική Ευρώπη και το 9% με 11% στην Κεντρική Ευρώπη. Ταυτίζεται δε με τις αποδόσεις που θέλουν για να τοποθετηθούν στην Ανατολική Ευρώπη. Αυτά προκύπτουν από έρευνα που έγινε με εκτενές ερωτηματολόγιο σε 48 ξένους επενδυτικούς οίκους που δραστηριοποιούνται στο real estate και ολοκληρώθηκε μετά τη συμφωνία στο Eurogroup για την αξιολόγηση.

Η έρευνα πραγματοποιήθηκε από τη NAI Hellas, η οποία συμμετείχε ως σύμβουλος στο τελευταίο Asset Quality Review των δανειακών χαρτοφυλακίων των ελληνικών τραπεζών στην αγορά ακινήτων και δείχνει ότι παρά την άρση της αβεβαιότητας για την αξιολόγηση, η επιφυλακτικότητα παραμένει ιδιαίτερα αυξημένη μεταξύ των ξένων.

Ο σημαντικότερος ανασταλτικός παράγοντας για τις επενδυτικές αποφάσεις όσων εστιάζουν το ενδιαφέρον τους στην Ελλάδα είναι η φορολογική αβεβαιότητα, ενώ ανησυχίες διατυπώνονται επίσης για το πολιτικό ρίσκο και την τρέχουσα οικονομική συγκυρία.

Ενδιαφέρον για τουριστικά ακίνητα

Η μεγάλη πλειονότητα των ξένων επενδυτικών οίκων που εξετάζουν τοποθετήσεις στο ελληνικό real estate εστιάζει την προσοχή της στον ξενοδοχειακό κλάδο. Το 38% των ερωτηθέντων στην έρευνα της NAI Hellas απαντά πως κοιτάζει ξενοδοχειακά και ευρύτερα τουριστικά ακίνητα. Μάλιστα το 57% των συμμετεχόντων στην έρευνα εκτιμά πως οι προοπτικές της συγκεκριμένης αγοράς είναι πολύ καλές, ενώ ένα 43% πιστεύει το ίδιο και για τις παραθεριστικές κατοικίες. Οι έξι στους δέκα ξένους επενδυτές προσδιορίζουν ως χρονικό ορίζοντα της δυνητικής τοποθέτησής τους στην ελληνική αγορά ακινήτων ένα διάστημα μεταξύ 5 έως 10 χρόνων και μόνον ένας στους τρεις θέλει να εξέλθει στα τρία πρώτα χρόνια. Οι πιο μακροπρόθεσμοι επενδυτές όμως, και ειδικότερα όσοι εξετάζουν διακράτηση έως και 15 χρόνια, είναι μόλις το 10%.

Ακόμα πάντως και με το επενδυτικό κλίμα για την Ελλάδα επιφυλακτικό, η πλειονότητα των ξένων οίκων που ειδικεύονται στο real estate και είναι εξοικειωμένοι με την ελληνική αγορά, πιστεύει πως μπορούν να βρεθούν σημαντικές ευκαιρίες στον μεγάλο αριθμό ακινήτων που υπάρχουν στα χαρτοφυλάκια των μη εξυπηρετούμενων δανείων των τραπεζών. Το 45% των συμμετεχόντων στην έρευνα δηλώνει πως θα εξετάσει αναλυτικά τέτοιες περιπτώσεις και το 35% το θεωρεί πολύ πιθανό.

Ενώ όμως το ενδιαφέρον για τα τουριστικά και ξενοδοχειακά ακίνητα όχι μόνον παραμένει αναλλοίωτο από την τελευταία ανάλογη έρευνα στα τέλη του 2014 αλλά έχει αυξηθεί, δεν συμβαίνει το ίδιο με άλλους κλάδους ακινήτων. Μόλις το 16% των ξένων κοιτάζει πλέον περιπτώσεις γραφείων έναντι 26% πρόπερσι. Συντριπτική είναι και η αδιαφορία που αποτυπώνεται για βιομηχανικά κτίρια, με το ενδιαφέρον να έχει περιοριστεί μόλις σε έναν ανά εκατό επενδυτές από 11% το 2014. Αυξημένο από το 5% στο 9% είναι και το ενδιαφέρον για αποθηκευτικούς χώρους και κέντρα logistics. Για πρώτη φορά πάντως εμφανίζεται και ένα 11% μεταξύ των ξένων θεσμικών επενδυτών που ενδιαφέρεται υπό προϋποθέσεις και για την αγορά κατοικιών, ποσοστό πρακτικά μηδενικό πριν από δύο χρόνια. Τα παραπάνω ευρήματα αποτυπώνουν, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, την εμβρυϊκή φάση στην οποία βρίσκεται η δευτερογενής αγορά στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα, ακόμα και μετά και τις τελευταίες προβλέψεις για τα «κόκκινα» δάνεια.

Ακολουθήστε το Protagon στο Google News