Εμπειρία. Αυτή η λέξη δεν ακούγεται μόνο από τα χείλη των ταξιδιωτών. Πλέον έρχεται πρώτη στα ζητούμενα των επενδυτών. Μια και η εμπειρία φέρει προστιθέμενη αξία.
Δεν είναι συχνές οι φορές που η επενδυτική κοινότητα συγκεντρώνεται δια ζώσης στην Αθήνα. Το έκανε από τις 11 έως τις 13 Νοεμβρίου στο συνέδριο που πραγματοποιήθηκε στο Athenaeum Intercontinental. «Ενισχύοντας την Απόδοση της Εμπειρίας» ήταν το θέμα του δέκατου Resort and Residential Hospitality Forum (R&R). Επενδυτές, operators, ξενοδόχοι και τραπεζίτες διερεύνησαν πώς οι εξελισσόμενες συνήθειες των ταξιδιωτών και οι προσδοκίες των πρώτων συναντιούνται γύρω από μία λέξη: «εμπειρία». Οι ταξιδιώτες την αναζητούν, η φιλοξενία καλείται να προσαρμοστεί για να την προσφέρει. Ωστε να έχει ικανοποιημένους πελάτες και θετικές αποδόσεις.
Οι προορισμοί που αναδεικνύουν το τοπικό βίωμα, από οικογενειακά θέρετρα έως branded κατοικίες και συγκροτήματα μικτής χρήσης, επαναπροσδιορίζουν τη δημιουργία αξίας.
Η Ελλάδα βρίσκεται ψηλά σε αυτή την ιεράρχηση. Γιατί οι λέξεις «αυθεντικότητα», «τόπος», «παράδοση» έχουν ακόμα ερείσματα στην επικράτεια.
Ομως αυτά υπήρχαν και παλαιότερα. Τι άλλαξε τώρα; Τι είναι αυτό που έχει εντατικοποιήσει το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών, των διεθνών αλυσίδων και κεφαλαίων στο να αποκτήσουν ή να επεκτείνουν την παρουσία τους στον κλάδο της φιλοξενίας στην Ελλάδα;
«Είναι αυτό που λέμε στο Σύμπαν όταν όλοι οι πλανήτες ευθυγραμμίζονται», λέει κορυφαίο στέλεχος διεθνούς αλυσίδας, που βρέθηκε το διήμερο για επαφές στην Αθήνα. Δεν ανακάλυψε, προφανώς, την Ελλάδα τώρα. Για πολλά χρόνια η χώρα ήταν στο πεδίο της αρμοδιότητάς του. Ο πρώτος παράγοντας είναι η σταθερότητα. «Παλαιότερα, το 2013, η Ελλάδα δεν αποτελούσε επιλογή για να επενδύσει κανείς. Αυτό είχε να κάνει με το πολιτικό και οικονομικό περιβάλλον. Αυτά πλέον έχουν αποκατασταθεί και βελτιωθεί πολύ», εξηγεί.
Το δεύτερο είναι ότι «η Covid-19 βοήθησε, όσο και αν ακούγεται περίεργο, γιατί έστρεψε το βλέμμα των επενδυτών, από τα αστικά κέντρα, στα παραθεριστικά ξενοδοχεία». Μετά την πανδημία η αναψυχή κατέστη η πρώτη προτεραιότητα των ταξιδιωτών (μεμονωμένων, ζευγαριών, οικογενειών). Αυτό μετατόπισε και το ενδιαφέρον των επενδυτών.
Το τρίτο σημείο που «ευθυγραμμίστηκε» είναι η βούληση των ελλήνων ξενοδόχων να ενστερνιστούν τη νοοτροπία και τη λειτουργία σύμφωνα με τις προδιαγραφές μιας διεθνούς αλυσίδας, αξιοποιώντας το παγκόσμιο δίκτυο πωλήσεων και την απήχηση των προωθητικών ενεργειών. Αυτό έγινε επίσης «γιατί είδαν ότι ο πρώτος που το έκανε είχε αποδόσεις, οπότε αισθάνονται ασφάλεια και ακολουθούν», ειδικά σε ένα ολοένα και περισσότερο ανταγωνιστικό περιβάλλον, το οποίο απαιτεί σωστή διαχείριση και τοποθέτηση στην αγορά.
Τα νούμερα το επιβεβαιώνουν. Η Radisson μετρά 13 ξενοδοχεία σήμερα στην ελληνική επικράτεια, από το ένα «που ανοίξαμε πρώτη φορά το 2019», είπε ο Elie Milky, chief development officer της αλυσίδας για τη Μέση Ανατολή, την Κύπρο και την Ελλάδα. Ακολουθούν άλλα τέσσερα-πέντε τους επόμενους μήνες. Τι κάνει την Ελλάδα ισχυρά επιλέξιμη; Υπάρχει γη διαθέσιμη, τα επιτόκια δανεισμού είναι ακόμα διαχειρίσιμα και ολοένα και περισσότερες τράπεζες είναι διαθέσιμες να δανείσουν. Ωστόσο, με το κόστος οικοδομής να έχει διπλασιαστεί τα τελευταία χρόνια, η μετατροπή υφιστάμενης υποδομής είναι η προτιμότερη οδός. «Τα επόμενα ανοίγματά μας θα είναι όλα μετατροπές», επισημαίνει.
«Δεν θυμάμαι πότε ήταν η τελευταία φορά που έβαλα ένα Greenfield εγχείρημα στο χαρτοφυλάκιό μου», πρόσθεσε ο Shafi Syed, global head hotel development/acquisition της Equinox Hotels, απαντώντας στο πάνελ.
Τα εγχειρήματα εξ αρχής (Greenfield) έχουν υποχωρήσει σε ρυθμό. Από την άλλη, οι μετατροπές αποτελούν ευκαιρία. Οπως και η επένδυση σε πιο προσιτά εγχειρήματα και προϊόντα, σε εναλλακτικούς/δευτερεύοντες προορισμούς, σύμφωνα με τον εκπρόσωπο της Radisson. Ιδίως αν μια απαιτητική σε κόστος επένδυση δεν μπορεί να αποφέρει την αντίστοιχη τιμή δωματίου. Οπότε διευρύνονται τα πιο μετριοπαθή σε προϋπολογισμό lifestyle ξενοδοχειακά προϊόντα. «Η προσέγγιση είναι να είσαι πιο προσβάσιμος επενδυτικά, αλλά και πιο προσιτός σε τιμή», εξήγησε ο Elie Milky. Ετσι, «είναι πιο εύκολο να επιτύχεις μια τιμή δωματίου ανάλογη με το προϊόν».
Στη μεσαία κατηγορία της φιλοξενίας επενδύει και η Wyndham Hotels & Resorts. Ο μεγαλύτερος όμιλος franchising ξενοδοχείων παγκοσμίως, λειτουργεί 14 ξενοδοχεία στην Ελλάδα και προγραμματίζει να τριπλασιάσει το χαρτοφυλάκιό του τα επόμενα χρόνια, κοιτάζοντας λιγότερο ανεπτυγμένους προορισμούς στην ηπειρωτική, καθώς και νησιωτική Ελλάδα. Εκεί όπου τα διεθνή brands φιλοξενίας μπορούν να προσδώσουν μεγαλύτερη προστιθέμενη αξία, από ότι στους ήδη ανεπτυγμένους προορισμούς. Παράλληλα μετατοπίζει το στρατηγικό της σχεδιασμό στα branded residences μεσαίας κατηγορίας (κατοικίες με ξενοδοχειακές υπηρεσίες), διαπιστώνοντας ότι οι ταξιδιώτες ζητούν κάτι ανάμεσα στην βραχυχρόνιας μίσθωσης και στο ξενοδοχειακό προϊόν. «Δεν είναι υποκατάστατο της πολυτέλειας, είναι διαφορετικό προϊόν, με διαφορετική φιλοσοφία, αλλά με εξίσου ισχυρή αξία. Κι αν κάτι μάθαμε τα τελευταία χρόνια, είναι ότι το «μέσο» δεν σημαίνει μέτριο. Σημαίνει μαζικό, ευέλικτο, σταθερό», σχολιάζει ο Βασίλης Θεμελίδης, Περιφερειακός Διευθυντής Νοτίου και Ανατολικής Ευρώπης της αλυσίδας. «Χτίζουμε οικοσυστήματα φιλοξενίας, επενδύοντας σε τοποθεσίες, ανθρώπους και εμπειρίες. Κι αυτό, πιστεύουμε, είναι το μέλλον των branded residences: όχι μόνο πιο προσβάσιμο, αλλά και πιο ουσιαστικό».
Η Ελλάδα κατέγραψε το δεύτερο καλύτερο έτος στην ιστορία της σε άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ) το 2023, είπε ο διευθύνων σύμβουλος της Enterprise Greece Μαρίνος Γιαννόπουλος στον χαιρετισμό του, προσελκύοντας 7,6 δισεκατομμύρια δολάρια σε εισροές, μεγάλο μέρος των οποίων κατευθύνθηκε στη φιλοξενία. Αναφερόμενος σε στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος(ΞΕΕ) – με τη σύμπραξη του οποίου οι δύο φορείς φιλοξενούν το R&R στην Ελλάδα – τα τελευταία πέντε χρόνια έχουν ανοίξει στη χώρα περισσότερα από 450 νέα ξενοδοχεία τεσσάρων και πέντε αστέρων, καθώς και 244 τριών αστέρων. Παράλληλα, οι ξενοδοχειακές συναλλαγές αυξήθηκαν κατά 294%, καταγράφοντας τη μεγαλύτερη επίδοση στην Ευρώπη, ενώ οι διεθνείς αεροπορικές συνδέσειςέχουν ενισχυθεί κατά 35% σε σύγκριση με τα προ Covid-19 επίπεδα.
«Οι μικρές και οι πολύ μικρές επιχειρήσεις είναι η ραχοκοκαλιά αυτού του οικοσυστήματος», πρόσθεσε από τη μεριά του ο πρόεδρος του ΞΕΕ και της HOTREC Αλέξανδρος Βασιλικός. Για να εντάξει στο όραμα για το μέλλον τις αξίες της βιωσιμότητας και της συμπερίληψης της τοπικής κοινότητας.
Σήμερα εξάλλου, επιστέγασμα των επενδυτικών σχεδίων και στόχων είναι η ανάγκη για εμπειρίες που συνδέονται με την κοινότητα και τον τόπο. Η αναζήτηση για ακατέργαστους προορισμούς, οι οποίοι προσφέρουν ανεπιτήδευτα αυτή την εμπειρία, είναι το απόλυτο ζητούμενο. Γι’ αυτό και ακούστηκε από πολλά χείλη η μετατόπιση του ενδιαφέροντος από τα δημοφιλή νησιά, σε πιο άγνωστα ή και στην ηπειρωτική χώρα.
Ποια είναι όμως τα κριτήρια στην επιλογή; «Ιδιωτικότητα, γαλήνη, υποδομές. Το περιβάλλον είναι σημαντικό», ώστε να έχεις μια ποιοτική τοποθεσία, λέει ο Dr. Geza Toth-Feher Lord Kennal, Managing Partner της CBE Capital Ltd. «Η Κρήτη ξεχωρίζει», συμπλήρωσε. Παρότι είναι ήδη ένας δημοφιλής και ανεπτυγμένος προορισμός. Εχει ακόμα περιοχές αγνές, ακατέργαστες. Σε τοπία, σε ανθρώπους, σε εμπειρίες. Αυτές που αναζητούν σήμερα ταξιδιώτες και επισκέπτες.
Αυθεντική, αξιόπιστη, ανερχόμενη, προορισμός εμπειρίας με δυνατότητες, ο οποίος απευθύνεται σε όλον τον κόσμο, αλλά διατηρεί καρδιά στον τόπο. Ετσι περιέγραψαν οι εκπρόσωποι των επενδυτών, αλυσίδων και διαχειριστών ακινήτων τη χώρα στο πεδίο της αγοράς της φιλοξενίας.
Την Κρήτη ξεχώρισε και ο Ιωάννης Ορφανός, Partner, Head of Capital Markets της Colliers για την Κύπρο και την Ελλάδα. Αλλά, όχι μόνο. Ξεχώρισε επίσης τη Λήμνο, την Κέρκυρα, παρά τη μικρότερη σεζόντης και τη Ρόδο, η οποία κάνει προσπάθεια να αλλάξει το τουριστικό της μοντέλο.
Υποδομές και αξιοπιστία. Αυτά τα δύο προαπαιτούμενα υπογράμμισε στη συνέχεια ο Ανδρέας Κουκάς, Senior Director Development της Hilton για την Ελλάδα και την Κύπρο. Για να συμπληρώσει την ανάγκη θεμελίωσης μιας σχέσης εμπιστοσύνης ανάμεσα στον διαχειριστή του brand και στον ξενοδόχο. Το 1963 άνοιξε το πρώτο Hilton στην Αθήνα και έως το 2019 παρέμενε το μοναδικό ξενοδοχείο της εμβληματικής διεθνούς αλυσίδας στη χώρα. Σήμερα η Hilton δρομολογεί για το άμεσο μέλλον 67 ξενοδοχεία στην Ελλάδα. Αυτό είναι συνδυασμός της επιθυμίας του επενδυτή, αλλά και του ταξιδιώτη. Ο επικεφαλής ανάπτυξης για την Ελλάδα και την Κύπρο, προσβλέπει και σε λιγότερο κορεσμένους προορισμούς, όπως η ακτογραμμή της Πελοποννήσου και τα Ιόνια νησιά.
Για την Πάτμο, όπου φέτος άνοιξε το πρώτο ξενοδοχείο διεθνούς αλυσίδας, μίλησε η Αναστασία Κρεμλή, Hotel Development Director της Marriott International. Η ίδια υπογράμμισε τη στρατηγική για διαφοροποίηση του ξενοδοχειακού προϊόντος, η οποία είναι εφικτή μέσω των διαφορετικών brands της φίρμας, τα οποία προσαρμόζονται στις ανάγκες των ταξιδιωτών αλλά και στις δυνατότητες των ξενοδοχείων, ειδικά σε χαμηλότερες κατηγορίες. Σε αυτή τη λογική εντάσσεται και η δημιουργία branded residences από την αλυσίδα, εξετάζοντας περιοχές σε λιγότερο γνωστούς προορισμούς στην Ελλάδα.
Η αγορά εξελίσσεται, το ενδιαφέρον της μετατοπίζεται από το τεχνητό στο αληθινό. Από το «πολυφορεμένο», στο άφθαρτο.
Οι επενδυτές κυνηγούν εμπειρίες. Οι ταξιδιώτες το ίδιο. Θα τις βρουν και θα προχωρήσουν, γιατί ακόμα υπάρχουν «κρυφά πετράδια», τόποι πλούσιοι σε αξίες και ανεπιτήδευτοι.
Αυτοί που θα μείνουν πίσω, θα καταλάβουν γιατί;